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必看房地產基礎知識大全

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房地產基礎知識 房 地 產 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。

從房地產 存在的自然形態上來看,主要分為兩大類,即土地及土地上的建筑物和附著物(房產和地產) 。

所謂“不可分離”,是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性 房產可歸私人所有,但土地屬于國家和集體所有,業主只有一定年期的使用權。

因此,業主 購房后,所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權 房地產的特性 ? 不可移動性; ? 獨一無二性; ? 壽命長久性; ? 數量有限性; ? 用途多樣性; ? 相互影響性; ? 易受限制性; ? 價值高大性; ? 難以變現性; ? 保值增值性。

房房 地 產 房地產的特性 難以變現性; ? 保值增值性。

房地地產的類型 按建設程度劃分: 生 地、毛 地、熟 地、在建工程、現房(含土地) 按程度劃分 生 地:是指不具有城市基礎設施的土地,如荒地、農地; 毛 地:是指具有一定城市基礎設施,但地上有待安置的房屋的土地; 熟 地:指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上面進行房屋建設的土地; 在建工程:是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產,該房地產不一定正在建設, 也可能停工了多年; 現房(含土地) :指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產,它可能是新的,也可能是舊的) 按建筑物的使用性質分類: ? 居住建筑 ? 公共建筑 ? 工業建筑 ? 農業建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑 按建筑結構的主要建材分類: 建筑結構,是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的 ?木結構 ?鋼筋砼結構 ?鋼結構 ?混合結構 ?鋼與砼組合結構 ?塑料結構 ?薄膜充氣結構 按建筑結構的主要結構形式分類: ?墻體結構 ?框架結構 ?框剪結構 ?拱結構 ?網架結構 ?空間薄壁 ?鋼索結構 ?艙體結構 ?深梁結構 按建筑物的耐火等級分類: ?建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構件的燃燒性能和耐火極限決定的。

?根據材料的燃燒性能,將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。

?用這些材料制成的建筑構件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。

按建筑物的耐久等級分類: 建筑耐久等級是根據建筑耐久年限來劃分的。

按房屋的完損等級分類: 根據房屋的結構、裝修、設備三個組 成部分的完好、損壞程度來劃分: ? 完好房屋 ? 基本完好房屋 ? 一般損壞房屋 ? 嚴重損壞房屋 ? 危險房屋 房屋新舊程度(成新率)的判定標準是: ? 完好房屋:十、九、八成 ? 基本完好房屋:七、六成 ? 一般損壞房屋:五、四成 ? 嚴重損壞房屋及危險房屋:三成以下 按層數和高度的分類: ?低層建筑( 1~3 層) ?多層建筑( 4~6 層) ?小高層建筑(7 ~ 16 層) ?高層建筑(17 層以上,總高度超過 24M,但不包括總高度超過 24M 的單層建筑) ?超高層建筑(總高度超過 100M ) 此外,房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分。

高層建筑的國際分類: ?低高層建筑:層數為 9~16 層,建筑總高度 25~50M ?中高層建筑:層數為 17~25 層,建筑總高度 50~75M ?高層建筑:層數為 26~40 層, 建筑總高度 75~100M ?超高層建筑:層數在 40 層以上,建筑總高度在 100M 以上 此外,房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分 土地使用權出讓的年限 根據《中華人民共和國城鎮土地使用權和轉讓暫行條例》規定,土地使用權出讓的最高年限, 按土地的用途分別為: ? 居住用地:70 年(沈陽 50 年) ? 工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地:50 年(沈陽 40 年) ? 商業、旅游、娛樂用地:40 年(沈陽 30 年) 城市土地所有權 又稱土地產權,是物權的一種。

是指產權人對房地產的所有權和使用權,以及其它有關房地產 的權利。

主體是土地所有者,客體是土地。

我國的房地產產權是房產所有權和土地使用權的統一 。

我國實行的是城市土地屬于國家所有,農村土地屬于集體所有的土地制度。

產權包括 占有、使用、收益和處分等房地產的相關權益。

土地所有權的權能 ?土地占有權:是指依法對土地實行掌握和控制的權利。

?土地使用權:是指依法對土地進行實際使用的權利。

?土地收益權:是指依法收取土地所產生的自然或法定的利息和利益的權利,包括收獲土地上 生長的農作物,收取出租土地的地租等。

?土地處分權:是指依法處置土地的權利,包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。

土地使用權 是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規定,對國家或集體所有的土 地,享有占有、使用、收益和處分的權利 土地使用權的取得 ?劃撥土地使用權:只限于本單位使用,不得以任何形式私自轉讓,更不得進行土地使用權的 經營行為,如土地出租等。

?土地使用權出讓:可以依法進行轉讓、出租或抵押。

?土地使用權出讓必須遵守原出讓合同有關規定使用土地,不得隨意改變用途,其使用年限為 出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期,而且可以依法進行再轉讓、出租和抵押。

土地使用權出讓的方式 ?協議出讓:是指土地的出讓方和受讓方通過協商方式有償出讓土地使用權的方式。

一般多用 于工業以及為調整經濟結構而給予優惠政策的項目。

?招標出讓:是指在規定的期限內,由符合條件的單位或者個人,以書面投標形式,競投某地 段土地的使用權,由招標人根據一定的要求,擇優確定土地使用者的出讓方式。

適用于開發性 用地或者有較高技術性要求的建設用地。

?拍賣出讓:又稱競投,是指土地所有者的代表在指定的時間、地點,組織符合條件的土地使 用權有意受讓人到場,就所出讓使用權的土地公開叫價競投,按照“價高者得”的原則確定土地 使用權受讓人的一種出讓方式。

土地使用權的取得 ?通過房地產轉讓的形式 ?通過土地或房地產租賃方式取得 土地收益金 土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓(含連同地面建筑物一同轉讓)給第三者時,就其轉 讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款,或土地使用者將其所使用的土地使用權出租 (含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時,就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部 門繳納的價款。

土地出讓金 各級土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者, 按規定向受讓人收取的土地出讓的 全部價款(指土地出讓的交易總額) ,或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門 繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有 償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款 土地 是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉讓所取 得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼 承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

土地使用權年限屆滿 土地使用權年限屆滿時,除非出讓合同中另有規定或城市規劃部門另有規定,土地使用權受 讓人可以申請續期使用,并重新簽訂土地使用權出讓合同,支付土地使用權出讓金,辦理土地 使用權登記手續。

房地產開發經營中的專業用語 。

“三通一平” 即路通、水通、電通、場地平整。

“七通一平” 即道路通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整 。

容積率 指項目、規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比 總建筑面積/建設用地面積=容積率 ① 容積率<1 別墅(獨戶、并立式、聯排、疊層) ②容積率 1-2.4 多層 ③ 容積率 2.5-4 小高層 ④ 容積率>4 高層 綠化率 指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比 所有綠地面積/用地面積=綠化率(%) 綠地率 指居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地之比 。

綠地率所指的"居住區用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。

其中,公共綠地, 又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

所有綠地面積/居住用地面積=綠地率(%) 建筑密度 即建筑覆蓋率,指項目、用地范圍所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

基底面積/用地面積=覆蓋率(%) 覆蓋率與樓層及綠化率之間的關系。

覆蓋率高、層數低、綠化率低。

覆蓋率低、層數高、綠化 率高。

紅線 ?建筑紅線:建筑物能達到的最外邊線,建筑物不允許突出此線,但臺階,窗井等構筑物可視情況 突出此線。

?道路紅線:城市規劃路的邊線。

?規劃紅線:規劃用地的邊線,可能部分會與道路紅線重合,但一般不會與建筑紅線重合。

樓宇面積: ?建筑面積:實用面積+部分公用面積 ?實用面積:是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額,是從外墻計算的,若連著其它單位,則 從中間計算 ?公用面積:指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電 梯間、水箱間等所占面積的總和 樓宇面積: ?使用面積:指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 計算使用面積時有一些特殊規定: 躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用 面積;不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內墻面裝修厚度計入使 用面積。

計算住宅租金,都是按使用面積計算。

使用面積系數 用百分率表示。

等于總套內使用面積之和(平方米)=被總建筑面積(平方米)除 /總套數使用 面積之和(平方米)=使用面積系數 總建筑面積(平方米) 樓宇面積: ?居住面積:指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

所謂凈面積就是 要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積(即結構面積) 。

一般作為衡量居住水平的面積指標 。

樓宇面積: ?公攤面積: 主要由兩部分組成:

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公 共用房和管理用房的建筑面積; 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%。

公用建筑面積分攤系數 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面 積分攤系數 公用建筑面積 /套內建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數 不計入商品房建筑面積的項目 ?將層高在 2.2 米以下的房屋,凈高在 2.05 米以下的地下室和半地下室。

?房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。

?消防、檢修等用途的室外爬梯。

?構筑物,如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池。

GB/T17986 國家標準〈 〈房產測量規范〉 〉與原來房屋面積測算標準不同之處有: ?新:封閉陽臺按全面積計算 ?舊:按 1/2 計算面積 ?新:為封閉的陽臺按 1/2 計算面積 ?舊:未封閉陽臺不計算面積 實用率 是套內建筑面積和住宅面積之比。

套內建筑面積/住宅面積=實用率(%) 套內建筑面積+分攤的共有共用建筑面積 =房屋面積 面積誤差比 (產權登記面積-合同約定面積)×100%面積誤差比 合同約定面積 國家規定面積誤差比不大于 3%。

層高----房屋一層的高度 對樓房建筑來講,指下層地板面至樓板面的距離;層高減去樓板層的厚度為房間的凈高 建筑層高 ?多、高(中高)層居住建筑層高宜為 3.0 米,不高于 3.6 米。

?公建的層高不超過 5.4 米。

?住宅臥室、起居室凈高不低于 2.4 米,局部凈高不低于 2.1 米,且凈高低于 2.1 米的部分不應 大于室內使用面積的 1/3。

房屋層數 房屋層數是指房屋的自然層數,一般按室內地坪±0 以上計算;采光窗在室外地坪以上的半 地下室,其室內層高在 2.20m 以上(不含 2.20m)的,計算自然層數。

房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。

假層、附層(夾層) 、插層、閣樓(暗樓) 、裝 飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

戶型比 各種戶型在總戶數中所占的比例稱為“戶比室”。

如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個 住宅群或住宅區所占的比例多少 某種戶型套數/ (一幢、住宅群)住宅總套數×100%=戶型比 開間與進深 ?開間:即住宅的寬度。

指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

?進深:進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。

外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更廣闊的視野, 更大限度地感受自然、親近自然,通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃 中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新,是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術,它由兩 層甚至更多的玻璃密封組合,但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰性氣 體)狀態,故稱"中空玻璃",這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提 高。

裙 樓 從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層,一般由首層至四層或以上不等,多用做商場、 會所或 其他配套設施。

架 空 層 指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間,以柱梁承托標準層建筑物的空間,一般用作綠化 或會所用途。

封頂:指項目已完成最頂層的結構工程 毛 坯 房 交樓時單位內沒有任何裝修,只留有線路及排水位的房屋。

現 樓 已經交付使用的商品房。

客戶交付部分或全部房款后即可入住,稱之為現樓。

?準現樓:已經平頂,正在搞裝修,即將交付使用的樓。

?樓花(期房) :處于施工階段,離交樓期甚遠的樓。

?CBD:城市商務區 ?CLD:生活區 SOHO(家庭辦公)一詞起源于八十年代的紐約,因藝術家云集而出名,那里風情獨特,有 紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。

后來有日本人在建筑中引用了 SOHO 這個詞,即 是"Small Office Home Office"的縮寫,意為小型的、家庭的辦公室。

“TOWN HOUSE”:聯排別墅 平方米與平方尺的換算 ? 國內:平方米 ? 香港:平方呎 1 平方米=10.765 平方呎 房地產市場 指所交易的商品是房地產(或房地產權益)的市場,是存在于賣者和買者之間的有關房地產的 交易網絡,交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產市場 房地產業的主要內容包括 ?土地開發和再開發 ?房屋開發和建設 ?地產經營,包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押 ?房地產經營,房產買賣、租賃和抵押 ?房地產中介服務,包括咨詢、估價、測量、服務 ?房地產物業管理 ?房地產金融,信貸、保險和房地產金融投資。

屬于第三產業,是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業 房地產市場有哪些特點 ?對市場需求的不可調劑性 ?對市場供求的不靈活性 ?投資的不易變現性 ?信息不充分性 房地產市場必須具備的要素: ?賣方

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